不労所得の代表格といえば、不動産投資というイメージが私の中ではあります。
安定した不動産経営ができるのであれば魅力的かもしれないけれども、不動産の知識はそこそこ必要です。
しかも元手もかなり必要だし、売りたいときにすぐには売れないというのもデメリット。空室率が高ければ、安定した不動産経営もできそうにない。
私みたいな素人が手出しするものではないという思いが強く、投資するならREITを選びます。
通常の株式への投資と比べて利回りが高ければ、REITの魅力は十分にあるといえるでしょう。
「 配当金生活するにはいくら必要なのか？」の記事にも書いたように、配当金生活をするには多額の資金が必要だし、当たり前だけど上手にポートフォリオを組まなければなりません。
REITの利回りが高くなり、魅力的な水準になればポートフォリオに組み入れることも検討しようかなと考えています。
J-REITについての基本知識
REIT（Real Estate Investment Trust）は不動産投資信託といわれるもので、利益の90％以上を投資家に分配すれば法人税が課税されません。
ということで、利益のほとんどが投資家に分配されることになるので通常の株式と比べて高い利回りが期待されるのです。
株式に投資した時と同じような利回りしか得られないのならば、REITの魅力は薄れます。
入居率と稼働率の違い
とあるJ-REITの決算資料を読んでいると、稼働率と入居率というのが出てきました。
何が違うのでしょうか。
入居率は、ある時点で入居している率を表す。
稼働率は、ある一定期間に入居していた率を表す。
ということで、稼働率が賃貸経営をする上で重要なのだそうです。
REITの種類
REITにもいくつか種類があります。
- 商業施設型
- 賃貸住宅型
- オフィスビル型
- 物流施設型
- ホテル型
- インフラ型
- ヘルスケア（老人ホームや医療施設）型
- 総合型リート（3種類以上の用途）
- 複合型リート（2種類の用途）
この中でも比較的賃料収入が安定しているのは、住居型のリートとヘルスケア型、物流施設型でしょうか？
ホテル型は景気の動向に左右されやすい傾向があるので注意が必要。
また、各REITのスポンサー企業などもチェックしておいた方が良さそうです。
リーマンショック時にはニューシティ・レジデンス投資法人が倒産しましたから、無理な借り入れで運用されていた場合は、資金繰り悪化によって倒産することもあるのです。
大手企業がスポンサーのREITの方が安心できるかもしれません。
REITの問題点
J-REITにはスポンサー企業の不動産会社から優良物件ではなく、いわゆる不良物件を押し付けられるといったことがあります。
それもそうですよね、組み込む側と売る側がグループ企業だったりするわけですから。
優良物件は親会社が保有、処理に困る不良物件はREITに組み込むなんてことも可能です。
でも、森ヒルズリート投資法人などは六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズなどかなりの優良物件を抱えていますから、すべてのREITが不良物件が組み込まれているとは限りませんが。
その点、アメリカやオーストラリアのREITは組み込む側と売る側でのチェック体制がしっかり整っているようです。
J-REITの利回り
J-REITの利回りを見てみると、2017/2/24終値での利回りが高いところ（マリモ地方創成リート投資法人）は7％近くあって、利回りだけでみれば魅力的。
一方で、優良物件を多数抱える森ヒルズリート投資法人は3.38%と魅力的な利回りではないです。
また、三井物産系の物流施設特化型で有利子負債比率も低く、格付けも高い日本ロジスティクスファンド投資法人も利回りは低く、3.35%と魅力的な利回りではないですね。
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このあたりの優良だと思われるREITの利回りが高くなったら、投資してみるのも悪くないかもしれませんね。
その後、REITを打診買いしました。REITをうまく組み合わせると円建てでも毎月配当金が受け取れるポートフォリオを作れます。
関連記事 J-REITへの投資で日本円で毎月配当金が受け取れるようになる
J-REITは長期投資に向いている？
J-REITは長期投資に向いているか？と聞かれると、答えはNOです。
J-REITが長期投資に向いていないと思う理由は、株式投資に比べて市場規模が小さいために、売り圧力が強まると吸収できずにボラティリティが大き（価格の変動が大きい）くなりやすいから。
また、金利上昇する局面では金利負担が増大するので、賃料の引き上げで対応できない場合は利益も減ってしまいます。
不景気の時は資金調達しにくいということも挙げられます。
スポンサー企業が三井や三菱などの信用力の高いしっかりとした企業のところは、比較的安心できるとは思いますが。
まとめ
J-REITは高い分配金利回りはとても魅力的ではあるけれども、市場規模の小ささや金利動向、景気動向などの影響を受けやすく、価格の変動も大きいので難しい投資先ではあると思います。
収益力が下がり、分配金が減らされてしまうと利回りなんてあっという間に下がるので、注意する必要もあります。
くれぐれも高い分配金利回りだけに目を奪われず、よく投資先を調べてから購入する必要はあるでしょう。
［最終更新日］: 2017/12/18
