2018年6月時点では株式市場は軟調ですが、J-REITやインフラファンドは比較的好調に推移しています。
ちょうど1年前の2017年の今頃は毎月分配型の投資信託の売り圧力が大きく、J-REITは下落が続いていました。
そのため、J-REITの分配金利回りも４％を超えてきました。（インフラファンドとETFは除く）
上記のグラフを見ているとREITの利回りが４％というのは、買い時かといわれればそうでもない気がします。
絶好の買い場だったのは、リーマンショック発生後にJ-REITの分配金利回りが７％を超えた時ですね。
REITが低迷していた2008年から2011年あたりに投資できていれば、7％まではいかなくても利回りは6％を超えているので迷わず買いでしょう。
とりあえず、私はREITは利回りで買う投資商品だと考えているので比較的高利回りのREITを2017年からポートフォリオに加えています。
日本ロジスティクスは４％ほどの利回りの時に購入していてちょっと低い利回りですが、優良REITなので投資しています。
今は株式に比べてわりと好調なREITやインフラファンドですが、売り時っていつなんでしょうか？
REITやインフラファンドの売り時は、イールドスプレッドが小さくなったとき
過去の推移を見ていると、東証REIT指数は2007年5月末にピークを迎えていました。
リーマンショックが発生するよりも1年以上も前です。
底をうつのも2008年10月となっており、株式よりも数か月早かったようです。（株式が底をうったのは2009年2月頃）
次にリセッション入りするときも、同様のことが起こるのであればREIT指数に注目しておくと株式の売り時もわかりそうですが、そんなに簡単なものではないでしょうね。
REITの売り時はイールドスプレッドに注目してみる
REITの売り時っていつでしょうか？
REITについては詳しくないので売り時は残念ですがよくわかりませんが、イールドスプレッドに注目してもよいと考えます。
株式投資と違って、REITへの投資はいつまでも騰がり続けるということはないでしょう。
賃料収入はある程度まであがると頭打ちになるでしょうし、長期金利が上がっていけばイールドスプレッドは小さくなってしまいますから、投資妙味なくなっていきます。
上記のグラフを見ると、REIT指数がピークとなる2007年頃にはイールドスプレッドは1％ほどになっていますから、後付けでしかありませんが売り時だったようです。
今はイールドスプレッドは４％あるのでまだ保有していても大丈夫かも？？
インフラファンドの売り時は？
インフラファンドは仕組みとしてはREITと同じようなものですが、太陽光発電は20年間は固定価格での買い取りが約束されているので、安定した収入が見込めます。
よほどの悪天候が続かない限りは、20年間は安定した収入が得られるわけなので通常のREITに比べると長期で保有しやすいです。
ただ、メリットばかりではありません。
インフラファンドは固定価格での買取になるため、インフレになると魅力は薄れてしまいます。
通常のREITだとインフレは賃料に転嫁できますが、インフラファンドは固定価格での買取なので売電価格への転嫁はできません。
現時点で日本の上場インフラファンドは
- タカラレーベン・インフラ投資法人
- いちごグリーンインフラ投資法人
- 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人
- カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
があります。
2017年は７％の利回りで投資できたものもありましたが、最近では値上がりしてしまって利回りも低下してしまいました。
しかし、今でも５～６％の分配金利回りなので、買い増し対象にしています。
６％の利回りだと、税金を考慮しなければ17年ほどで投資元本を回収できてしまいますから、インフレにならないのであれば、大きな利益は期待できないけれども、それなりに魅力的な投資対象であります。
インフラファンドの売り時は、利回りが低くなってきたときでしょうね。
もしくは、株式が割安な水準にまで売られたときはインフラファンドから株式に乗り換えるつもりです。
そう考えると、米国債券ETFのBNDみたいな債券投資と同じような位置づけかも？
まとめ
いまのところは、REITやインフラファンドへの投資はまずまず順調です。
今までは日本株への投資は配当金に着目した投資は行ってきませんでしたが、日本株で何を買っても利益がでる時期は過ぎたと思うので、これからは適度な分散投資と配当金にもこだわって投資していきます。
［最終更新日］: 2019/04/04
