相続税対策の不動産投資は不労所得になるのか? – 長期投資でのんびり資産運用

相続税対策の不動産投資は不労所得になるのか?

今年に入ってから新設住宅着工が伸びてきているそうです。

ロイターの8/19付の記事によると、新設住宅着工の急増の主体は相続税対策として賃貸住宅のアパートなどを建てるといった不動産投資なのだとか。

賃貸住宅が供給過剰になってしまうと、空室リスクは上がってしまいますよね。

また大手不動産会社から相続税対策や固定資産税対策としての土地活用の提案として、サブリースでアパート経営やマンション経営をするということも増えているそうで、ここでもトラブルが多くあるようです。

以前にNHKのクローズアップ現代でも取り上げられていました。

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相続税の改正について

2015年から相続税の基礎控除が減額され、最高税率も50%から55%へと引き上げられてきます。

相続税の基礎控除額の改正

基礎控除額は改定前は、5000万円+(1000万円×法定相続人数)だったのが、

改定後は、3000万円+(600万円×法定相続人数)になりました。

仮に相続する財産が1億円で法定相続人が2人だとすると、基礎控除額は下記のようになります。

改定前:5000万円+(1000万円×2)=7000万円

改定後:3000万円+(600万円×2)=4200万円

ということで、課税される遺産の総額は次のようになるのです。

改定前:1億円-7000万円=3000万円

改定後:1億円-4200万円=5800万円

この金額に対して課税されることになります。改定前後では大きく変わりました。

相続税の税率の改正

相続税の税率について、国税庁のHPに掲載されていました。

相続税の税率

不動産のサブリース契約について

サブリースとは一括借り上げのことで、家主とサブリース会社との間で賃貸借契約を締結します。そしてサブリース会社がアパートやマンションの管理や入居者募集もします。

また、サブリース会社やアパートの管理や経営を代行する手数料として10%ほど管理料を受け取るのです。

家主は契約時に家賃保証があるので空室があったとしてもしばらくの間は家賃が保証されるという仕組みです。10年後くらいから家賃を引き下げられたり、リフォームしなくてはならなかったりするようですが。

これを拒否すると契約解除だそうです。

ただ、家賃の未払いなどの入居者トラブルも一手に引き受けてくれるし、ある程度の家賃保証はあるので手間をかけたくない家主にはメリットも多いのも事実なのだと思います。

サブリース契約のトラブル

30年一括借り上げらしいですが、5年や10年経過すると2年おきに賃料改定するところが多いようですね。ここでトラブルになることが多いらしいのです。

契約時には賃料保証が引き下げられると聞いてないとかなんとか…。ただ、契約書にはきちんと書いてあるだろうし。説明不足の企業側にも悪意を感じるし、きちんと契約に目を通して確認していない家主側にも落ち度はあるしで、難しいところですね。

サブリースを手掛けている企業

サブリースを手掛けている上場企業で思いつくのは大東建託や日本管理センターです。他にも色々とありますので興味のある人は自分で調べてください。

日本管理センターなんかはとても儲かっている印象があります。

アパートを建設の時点でも利益がでて、その後の管理でも利益がでるし、リフォームでも利益が出る仕組みですよね。

日本管理センターが上場して間もなくの時に投資していて、わりと短期間でかなり儲けさせてもらった(今は保有していません)ので、定期的にチェックはしているのですが、管理戸数はとても順調に伸びているのです。

儲かるビジネス。投資家的にはありがたいですが、サブリース契約にトラブルが多いということは後悔している家主さんもいるということ。

全ての人(家主、企業)がハッピーになれる事業であったらいいのにと思います。

ただ、トラブルが多いとはいってもサブリース契約に満足しているオーナーも多いとは思いますけどね。

だいたい企業側から土地活用の提案に来るということは、企業は利益が出るから提案にくるのであって家主さんもよく考えて、不動産投資しなければいけないということ。

家賃保証してくれるという言葉は魅力的ですが、楽して儲かるような話ではないはず。

投資対象が不動産であれ、株式であれ簡単に利益がでるなんてことは、まずないと思った方がいいです。

投資をするにはある程度の知識を得てからですね。

特に不動産投資は金額が大きい分、素人が気軽に手を出すようなものではないという気がします。

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