高利回りが魅力のJ-REITやインフラファンドが好調! – 長期投資でのんびり資産運用

高利回りが魅力のJ-REITやインフラファンドが好調!

2017年は年間を通して低迷していたJ-REITですが、2018年はJ-REITはわりと好調でTOPIXをアウトパフォームしています。

保有するJ-REIT銘柄やインフラファンドも好調に推移(特にインフラファンドが好調)していて、値上がり益&分配金とダブルでおいしい状態となっています。

東証REIT指数 vs TOPIX 20180501

出所:SMBC Trust Bank

J-REITは法人税の支払いを避けられるために利益の90%以上を分配するので、投資家からみれば分配金利回りが高くて魅力的ですし、分配金の原資は保有物件の賃料などから支払われるのでわりと安定しています。

インフラファンドもREITと同じような仕組みで売電収益から分配金が支払われますが、REITとは違って天候不良で日照時間が減ると、売電収益も減るために分配金も減ってしまいます。

配当金などの不労所得を増やすには、J-REITやインフラファンドへの投資も併せてやると効率的かもしれません。

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J-REITのイールドスプレッドは4%超え

J-REIT全般の株価推移が好調だとはいっても、直近でのJ-REITの分配平均利回りは4.08%ほどあるので、長期金利(10年国債利回り0.044%)と比べてみると利回りの高さがわかります。

イールド・スプレッドは約4.03%です。

ちなみに、リーマンショックが発生した2008年半ばから2009年半ばまでは、イールド・スプレッドは6%を超えていましたし、J-REITの予想分配金利回りが8%を超えていたようです。

分配金利回りの8%超えはかなり魅力的な水準ですよね。

こんなに利回りが高い状況が再度訪れるのであれば、ETFを買って放置しておきます(笑)

J-REITイールドスプレッド

出所:ニッセイアセットマネジメント株式会社

イールドスプレッド

利回り(イールド)の差(スプレッド)という意味で、利回り面で有価証券の魅力度を比較する指標です。信用力のある国債を基準に、この信用度でこの利回りは魅力的だとか割高だとかを判断したり、長期国債を基準に、この残存期間でこの利回りは魅力的だとか割高だとかを判断します。

大和投資信託

J-REITが低迷していた理由のひとつ

投資主体別売買動向を見てみると、2017年の4月から投資信託の売却が増えてきました。

なぜかというと、個人投資家に人気であった毎月分配型投信を金融庁が問題視したために、銀行や証券会社が毎月分配型投信の販売を自粛したからです。

2018年1月、2月も投資信託の売却が続いているので、2017年4月からはずっと売却継続している状態。

一方で、外国人投資家は2017年9月頃からは買いに転じています。

主要国REITのイールドスプレッドと比較

主要国REITのイールドスプレッド

出所:ニッセイアセットマネジメント株式会社

アメリカやオーストラリア、イギリスなどと比較しても日本のイールド・スプレッドの値は大きいことがわかります。

他国のREITと比べても魅力的な水準のような気もします。

TOPIXと東証REIT指数を比較

J-REITとTOPIXの長期推移

出所:j-reit.com

配当ナシで考えると、もちろんTOPIXの方がリターンは高いですが、配当込で考えると、TOPIXよりも東証REIT指数の方がリターンが高い。

配当金がリターンに与える影響というのは小さくはないということがわかります。

ただ、J-REITへの投資は個別株投資の場合と違って、2倍、3倍になるようなものではないので、どちらかというと安定的に分配金をもらい続けることを重視した投資です。

まさにインカムゲイン目当ての投資家は一定割合をREITに投資するのはアリかなと思います。

ただ、私はREITは長期で保有するつもりはなく、ある程度値上がりして利回りが低くなったら売却する予定ですが、インフラファンドに関しては、いつまで投資するかは未定です。

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