配当金目的でのJ-REIT投資状況 – 長期投資でのんびり資産運用

配当金目的でのJ-REIT投資状況

2017年の春頃から分配金利回りが魅力的だったということもあって、J-REITやインフラファンドへの投資を開始しました。

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2017年はTOPIXは約20%のプラスだった一方で、J-REIT全般が低迷しており、下記のチャートを見てもらってもわかるように東証REIT指数は約10%のマイナスでした。

東証REIT指数-2017-12

出所:JPX

2017年を通して不人気であったJ-REITですが、今年に入ってからは復調しつつあるのかなと思います。

実際に、2017年には分配金利回りが7%を超えるものが複数あったのですが、現在はなくなってしまってますが、平均分配金利回りは4.1%となかなか魅力的な水準です。

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分配金目的で投資したJ-REITの状況

2017年春頃にJ-REITへの投資を開始したのですが、現在保有するREITは

  • 物流系の日本ロジスティクス
  • インフラファンド3つ
  • 総合型のREIT

になります。

インフラファンドは分配金利回りが高いとき(7%超え)に投資できたのでラッキーでした

インフレ時にはインフラファンドは不利になりますが、そのときは売却すればいいだけなので気楽です。

日本ロジスティクスファンド投資法人

日本ロジスティクスは2017年9月に公募増資をした影響で売り込まれてからは、相変わらず低迷しています。

2017年の9月には首都圏の物流の拠点となる横浜町田ICに隣接する希少性の高い物流施設も取得していますし、ここは安定したキャッシュフローが見込める施設なのです。

格付けも良いし、不動産価格が低迷していた2009年から2013年にかけても保有物件の含み益を保っていたことからもわかるように、堅実なREITだと思うのだけど人気がない(笑)

でも、利回り(YoC)は4%を超えているので、分配金を受け取りながらのんびりと保有したいと思います。

東証REIT指数の平均分配金利回りについて

J-REIT分配金利回り2017-12

出所:不動産証券化協会

リーマンショックのあった2008年や2009年頃の平均分配金利回りが7%ってすごいですよ。平均でこのくらいの利回りであれば、個別のREITでは10%超えなんてものもゴロゴロあったのでしょう。

残念ながら当時はJ-REITには全く興味がなかったので、気付きませんでした。幅広い視野を持たないといけませんね。

また同じような日が到来することがあれば、倒産のリスクを軽減するためにも、東証REIT指数に連動するETFを買っておきたいです。

個別REITの分配金利回りランキング(6%超え)

銘柄 分配金利回り
1位 マリモ地方創生リート投資法人 6.28%
2位 インヴィジブル投資法人 6.06%
3位 トーセイ・リート投資法人 6.05%
4位 投資法人みらい 6.04%

※2018/3/13時点での利回り

分配金利回りが6%を超えるものは4銘柄のみとなりました。

一時期は7%を超えるものもあったのですが、値上がりしてしまいました。

インフラファンドの分配金利回りランキング

銘柄 分配金利回り
1位 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 6.42%
2位 タカラレーベン・インフラ投資法人 6.13%
3位 いちごグリーンインフラ投資法人 5.67%
4位 カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 5.19%

※2018/3/13時点での利回り

インフラファンドは現在4銘柄で、いずれも分配金利回りは高いです。

2月は東北地方や関東地方の降雪が多かった影響で発電量が減っているものもあるので、分配金が減らないか少々心配です。

まとめ

株式投資でもREITへの投資でも、できるだけ低い価格で仕込むことが大切です。

下がっているときにはまだ下がるかもしれないという恐怖と向き合わないといけないので、心理的に買いにくい状況なのですが…。

機械的に買っていくのがいいのかもしれません。

投資をするにはメンタルを鍛えなければなりませんね。

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